賃貸でお部屋を借りていると大体2年に1回くる嫌なイベントが「更新料」の支払いではないでしょうか。今回はそんな更新料のお話をしてみたいと思います。
更新料を知ってますか？
みなさん、突然ですが更新料ってご存じでしょうか？なにをバカにしたことを言っているのかと言われてしまいそうですが、実は大阪には更新料という制度がないんです。いや、制度がないというとウソになってしまうかもしれませんが、取らない例がかなり多く更新料を知らない方が多いというのが私の感覚です。
実は、私も最初大阪で収益物件の運用マネージャーを始めたときに更新料をキャッシュフローに組み込んだら現地スタッフに止められました。最初は何で更新料を取らないのかわからなかったですが、それが文化と言われればそれに従うしかなく更新料を見込まない収支計画を作ったのはいい思い出です。
更新料は業界で一大事件となったんです
実はこの更新料ですが、業界では一大事件を起こしたことがあるんです。
京都の借主さんが支払った更新料を返せと騒いだのが原因なんですが、よくよく考えてみれば更新料を元々明示しているので何も不当ではないんですけど、当時は過払い金バブルに沸いていたのできっと弱者だから金返せといえば過払い金的に返ってくると思ったのでしょうか。訴訟を吹っかけて見事に負けた方がいらっしゃいましたけど、更新料が無効なんてことになるとえらいことになりましたので、業界は大騒ぎとなりました。
実は、筆者みくりはこの訴訟の一審被告側とは懇意にしておりましていろいろとお話をお聞きしたりもしました。機会があればそういったことも書いていきますね。
更新料って待ってもらえるの？
お家賃とは別の出費になってしまう更新料。2年ごとに支払う場合が多く、更新料の存在を忘れていたなんて方は多いのではないでしょうか。1か月分のお家賃って非常に重いものですし、手持ちが用意できてないタイミングでいつまでにお支払いくださいといきなり書面が来て支払いに困ったことがある方も多いのではないでしょうか。
では、そんな更新料、手持ちがない時は不動産屋は待ってくれるのでしょうか？
結論から言えば、待ってくれます。ただ、無制限とはいかないのはもちろんのこと、待ってくれて2週間から1ヵ月程度です。しかし、そのくらいの時間があれば給料日があるかもしれないですし、用立てるための時間があるかもしれません。そんなときにどうやって不動産屋に交渉すればいいのでしょうか。そのテクニックをちょっとだけご紹介してみますね。
更新料を待ってもらうには…？
更新料を待ってもらうにはどうしたらいいか、それはいたってシンプルです。何日待ってほしいかにもよりますが、自分から管理会社に電話をして待ってほしい旨を説明することが重要になってきます。
例えば、次の給料日まで待ってほしい場合は、お給料日にまとめて支払う予定だったのですが、いただいた更新料の締め切りがお給料日より前だったものでお支払いの計画が変わってしまいました。つきましてはお給料日まで1週間待ってもらえないでしょうかとかお伝えすれば大体は待ってくれます。ただし、一つ条件があり、普段のお家賃を滞納していないことが絶対条件となります。私が責任者をやっていた時も無滞納者からそういった申し出があれば待つ方向ですぐに決裁をしておりました。
何故、待つのか？
そこには不動産業者独特の感覚があります。更新料発生時期に入居者から連絡をしてくるというのは解約の場合が多いということです。賃貸物件は如何に長くいてもらうかが運用上重要になってくるので、テナントリテンション（いかに退去させないか）は運用側としては非常に気を使います。その中で更新期に連絡が来た場合は解約がまず頭に浮かびます。改装して、広告出して、空き室リスク抱えて、となると面倒なことこの上ないです。それを覚悟しているときに更新してまだ住んでたいけど更新料が1週間遅れてしまうので何とかしてくれないかと相談されれば、出られることを考えれば1週間待つなんてなんてことないわけですから、待ちましょうということになるわけです。
しかし、絶対通用するというわけではないので、更新料の用意はお早めにして頂ければなと思う次第です。どうしても間に合わないというときはこうやって聞いてみれば思ったよりあっさり待ってくれますよ。ということは覚えておいて損はないかもしれないですけどね。
今回はそんな更新料のお話をしてみました。話してほしい話題とかございましたらお問い合わせフォームやコメントからご意見・ご感想をいただけたら嬉しいです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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