高いワンルームマンションの見分け方
ワンルームマンション投資とは何かについて以前お話をいたしました。
今回は少し踏み込んでワンルームマンションを買う際にせめて高い物件を掴まない方法はあるのか？といったことを考えてみたいと思います。
エンド向け市場に安いものは流通しない
人生いろいろ、売主もいろいろ。
不動産の売主には様々な方がいらっしゃいます。利益を確定したい人、買い替えをしたい人、急遽現金が必要になった人など理由は様々です。
その中にはいつでもいいから売りたい人から、明日にでも現金が必要な人までいますので、当然急ぎの度合いにより価格は変化してきます。最近は少なくなりましたが、手形を割り引く感覚に近いイメージでしょうか。
急いで売れば、当然安くなる。
不動産は金融商品ですので、当然、流通価格というものは存在します。
しかし、結局は売りと買いの相対で価格は決まりますので、急いで売ろうとすると相場より安くなる傾向があります。その売り急ぎの安値をプロである不動産業者は見逃すわけがありません。
つまり、安い商品は一度不動産業者が買い値段を上乗せしてお客様に再販します。ですので、当然価格は高くなる傾向にあります。
再販物件の見抜き方
再販物件がなぜ高いかは上記でお分かりいただけたと思いますが、ではどうやって再販物件を見抜くか、これが重要になってきますよね。
しかし、あるポイントさえ見抜くことができれば、再販物件を簡単に見抜くことができますので、ご紹介しておきます。
以下の画像をご覧ください。
赤い囲みのところが〝取引態様：売主〟となっていますよね。これは不動産業者が売主ですよという意味になりますので、基本的には再販物件となります。ここを注意して物件探しをすれば不動産屋が利益をとったうえでエンドユーザー様に再販売を行っている物件は避けることができます。
何故、再販売をするのか。
ワンルームは不動産業者にとって儲からない
では、何故不動産屋は仲介ではなく再販売という面倒な手法をとるのか。
結論から言ってしまえばワンルームマンションは儲からないからです。宅地建物取引業法で仲介手数料の上限は決まっていますざっくり言ってしまうと税抜き売買価格の3％＋6万円が仲介手数料となります。
例えば500万円（税抜）の物件を仲介したとしましょう。
500万円×3％＋6万円＝21万円
21万円の手数料にしかなりません。ここから人件費や広告費などを捻出すると、いくらも手元には残らない計算となってしまします。
ですので、一度不動産会社が買い取り、利益（例えば100万円など）を上乗せして再販売しなければならない事情があるのです。
再販以外のワンルームはあるのか
ワンルーム仲介が儲からないとなると、ワンルームマンションはみな再販物件なのではないか、と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、そんなことはありません。
やはり一度購入して、在庫として抱えて再販するのは手間がかかりますので、仲介手数料が少なくても手間がかからない仲介でやりたいという業者さんもたくさん存在します。そういった業者さんは、仲介を決めてナンボですので（仕入れ価格に影響されないので）契約を決めるためには必死になってくれます。ですので、値下げ交渉なども積極的に行ってくれる傾向にあります。
不動産投資に失敗しないには
不動産投資で失敗しないためには、兎にも角にも経験を増やすことです。パン屋さんでパンを買うわけではないので、不動産業者もすべてのお客様と成約できるとは思っていません。
ですので、より多くの資料を請求し、多くのセミナーを見て、多くの物件を見るというのが近道になるのではないでしょうか。
以下のリンクより、まずは資料請求をしてみてはいかがでしょうか。資料請求だけ、セミナー参加だけ、それでいいんです。数を見てみるとだんだんわかることも多くあります。請求してみて参加してみて疑問なことがあればお気軽に相談いただけたらと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
ご質問やご相談があればお気軽に下のメールフォームからご連絡ください。一応、中の人ではありますが、損得勘定なしでご相談に乗れればと思っています。
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